Как проходит сделка по переуступке. Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру. Процесс заключения задним числом

04.07.2020

Планируя покупку квартиры на первичном рынке, можно столкнуться с объявлениями о переуступке права. Такая схема обретения недвижимости законна и пользуется популярностью, поскольку позволяет участнику долевого строительства реализовать объект, не доведенный до стадии завершения. Покупка квартиры по переуступке прав предполагает заключение между сторонами договора, согласно которому права и обязанности переходят от первоначального вкладчика последующему, готовому дождаться окончания строительства.

Что значит переуступка при покупке квартиры

На просьбу дать определение переуступки квартиры Покупатель чаще всего отвечает - это переуступка права собственности, допуская при этом грубейшую ошибку. Когда дом только строится, собственности как таковой еще не существует, поэтому и передать ее невозможно.

Предмет взаимоотношений контрагентов при переуступке - право требования на квартиру.

Впервые такое право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), который заключил с застройщиком соответствующий договор.

Застройщик должен исполнить обязательство - сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».

При цессии взаимоотношения сторон регулируются ст. 388-390 Гражданского кодекса РФ . Человек, уступающий право требования, выступает в роли «цедента», а принимающий - «цессионарием».

Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента. Среди них выделяют:

получение выгоды;
жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.

Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства. По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта. Почему именно переуступка? Потому что продажа недостроенного объекта будет незаконна.

Вторая причина связана с изменениями в жизни инвестора. Он может передумать покупать квартиру по причине расторжения брака, переезда, получения недвижимости в дар или по наследству.

Документ-основание

Для переуступки права требования нужен документ, в котором зафиксированы обязанности одной стороны и право требования их выполнения для другой стороны. К таким документам относятся:

Договор долевого участия (ДДУ) - заключается между застройщиком и иными лицами, доверяющими свои деньги на возведение многоквартирного дома или иной недвижимости (п. 4 закона №214-ФЗ). В документе отражаются права и обязанности сторон, оговаривается порядок проведения взаиморасчетов, указывается ответственность за нарушение условий договора.
Предварительный договор купли-продажи . Это документ, согласно которому одна сторона вправе требовать у другой стороны продажу имущества. В этом случае договор уступки права требования не нужно регистрировать в Росреестре. Документ будет действителен до момента истечения срока, который в нем указан. Если дата окончания не установлена, то по умолчанию договор считается действительным 1 год с даты заключения.

Помимо основных договоров, существуют и прочие, согласно которым застройщик может иметь обязательства перед третьими лицами. Последние вправе по желанию переуступить право требования. Пример такого документа - договор взаимозачета, если подрядчик выполнил работы перед застройщиком в обмен на право требования недвижимости. В большинстве случаев говоря о переуступке права на квартиру, подразумевают передачу прав именно по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Ключевые моменты

Взаимоотношения содольщиков регулируются законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г . В п.11 Закона указаны требования к уступке прав по договору:

уступка прав возможна, если участник полностью оплатит стоимость по договору или же переведет долг на нового участника долевого строительства;
заключение договора об уступке прав производится во временном интервале от госрегистрации ДДУ до подписания передаточного акта или другого документа, подтверждающего передачу объекта;
если цедент - юридическое лицо, цена уступки вносится после оформления договора уступки в Росреестре.

Стороны должны соблюдать все нормы закона, иначе договор не будет иметь юридической силы.

Риски и особенности покупки квартиры по переуступке прав

Несмотря на кажущуюся безопасность сделки, для Покупателя она несет определенные риски, причем они могут преследовать как на стадии строительства дома, так и после возведения сооружения.

В строящемся доме

Если дом только строится, цессионарий может столкнуться с проблемами:

Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой». Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.
Осторожно - долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено. После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.
Несоответствие плановой и фактической планировки.

Избежать обмана можно, если иметь дело с проверенными застройщиками и внимательно отнестись к изучению технической документации.

В сданном доме

Строительство дома требует привлечения больших инвестиций, и помимо обязательств перед участниками долевого строительства, у застройщика могут быть обязательства перед банками, инвестиционными компаниями, поставщиками стройматериалов. При наличии у застройщика задолженности не исключены судебные тяжбы между заинтересованными лицами, и пока вопрос не будет урегулирован в суде, оформление квартиры в собственность невозможно.

Еще один риск - приобрести переуступку права на квартиру, которая уже была кому-то обещана по аналогичному договору. Для предотвращения такой ситуации необходимо приобретать переуступку права только по договорам, которые прошли регистрацию в Росреестре. Тогда будет точно понятно, что квартира была закреплена за конкретным лицом.

В ипотеку

Если планируется переуступка права на квартиру, и при этом требуется оформление кредита, приобретатель может столкнуться со сложностями:

Завышенная процентная ставка. Для финучреждения получить в залог несуществующий объект - большой риск, отсюда и высокая плата за кредит.
Трудности с поиском кредитодателя.
Необходимость оформления предварительного договора уступки требования квартиры с ипотекой. Документ нужен при обращении в финучреждение.

Сопутствующие риски связаны с возможной ненадежностью застройщика.

Если кредит уже был оформлен содольщиком, речь идет также об ипотеке по переуступке, то есть иному лицу переходит право требования и обязательство выплачивать долг перед банком. При этом переуступка должна быть согласована с финучреждением.

Необходимость такой продажи возникает, если ипотека была оформлена в период брака, а при разводе супруги по взаимному согласию приняли решение о переуступке прав и обязанностей на объект. Иной случай - переезд потенциального владельца квартиры. Чтобы максимально быстро снять с себя обременение, он может найти покупателя, который согласится погасить остаток по ипотеке и получить право требования.

Наиболее лояльно относятся к подобным операциям Сбербанк и ВТБ 24.

Впоследствии приобретателя ожидают те же риски, что и цедента: невыполнение сроков строительства, претензии к застройщику со стороны третьих лиц.

Порядок сделки купли-продажи квартиры по переуступке прав

Покупателю квартиры по переуступке права необходимо позаботиться о минимизации всевозможных рисков, а для этого необходимо следовать инструкции:

Что должен делать покупатель	Действия цедента
Проанализировать предложения на первичном рынке. Под подозрением недвижимость, предлагаемая по «неприлично» выгодной цене. Следует запросить у застройщика документы, подтверждающие правомерность его деятельности.	Выставить объявление о продаже. Цена, как правило, одинакова для подобных квартир в строящемся доме, и ее определяет застройщик.
Осмотреть предлагаемый объект. Если дома еще нет - оценить удобство расположения, инфраструктуру, ознакомиться с технической документацией и изучить параметры будущей квартиры.	Показать покупателю дом или участок, где проходит строительство.
Запросить у застройщика документы.	Обратиться к должностному лицу компании-застройщика и уведомить о намерении передать право требования. Впоследствии застройщик принимает участие в оформлении договора как третья сторона. В некоторых случаях от застройщика требуется письменное согласие на совершение сделки.
Договориться о порядке проведения взаиморасчетов.
Оформить договор переуступки. Необходимо зарегистрировать документ у нотариуса. Он проверит правомерность осуществления сделки, даст достоверную информацию о том, не является ли недвижимость залоговым имуществом. Следует учесть, что без нотариального заверения документ не будет зарегистрирован в Росреестре.

После окончания строительства новые содольщики должны поверить соответствие квартиры техническим и санитарным нормам, заявить о выявленных недостатках. У застройщика есть 2 месяца, чтобы устранить мелкие недоработки. После принятия объекта оформляется право собственности.

Оформление договора

Бланк договора уступки права требования обычно предоставляет компания-застройщик.

Договор уступки прав, основанный не на ДДУ, а на каком-либо ином документе, заверять у нотариуса не нужно.

На рынке первичного жилья более надежной считается переуступка права на квартиру на основании ДДУ. Это минимизирует для покупателя риск неполучения собственности. Следует учесть, что при оформлении договора уступки права требования ДДУ остается в силе, а меняются в нем только стороны. То есть все права и обязанности переходят иному лицу - Покупателю.

Согласно договору, Продавец передает только право, но не отвечает за дальнейшее выполнение застройщиком обязательств.

Если акт приема-передачи уже подписан, значит, объект больше не принадлежит застройщику. При этом стороны могу осуществить сделку до регистрации права собственности путем заключения предварительного договора купли-продажи, то есть одна сторона обязуется в будущем продать квартиру другой стороне. А уже после регистрации возможно заключение Основного договора купли-продажи.

Скачать образец договора уступки права требования по договору ДДУ

Образец приведен в качестве наглядного примера. У другого застройщика могут быть иные условия уступки права требования.

Документы

устав предприятия, учредительные документы;
свидетельство о постановке на налоговый учет;
выписка из ЕГРН или ЕГРП;
проект строительства, где указаны сроки;
акт сверки платежей, в котором видно, когда вносились суммы по договору;
бухгалтерскую отчетность.

Если документы в порядке, можно заключать договор. Для этого Покупателю понадобится:

паспорт;
письменное согласие супруга на сделку.

При оформлении договора Продавец предоставляет:

договор, согласно которому производится переуступка прав;
договор уступки права требования (2 экз.);
согласие застройщика на уступку, если есть невыплаченный остаток по договору; если же остатка нет, достаточно уведомить застройщика о передаче прав;
разрешение органа опеки и попечительства, если участник ДДУ - несовершеннолетний, недееспособный гражданин;
квитанции обо всех произведенных оплатах по договору;
если квартира приобреталась в ипотеку - согласие банка на уступку;
согласие второго супруга на передачу прав.

Когда договор заключен, необходимо его зарегистрировать. Для этого достаточно обратиться в Росреестр с документами:

заявлением, заполненным по образцу, выданному в госоргане или отделении МФЦ;
в случае использования кредитных средств - кредитным договором, заявлением на регистрацию ипотеки «в силу закона»;
квитанцией об оплате госпошлины;
договором уступки.

Что касается акта приема-передачи, он подписывается без участия цедента только между новым держателем права и застройщиком. Если после ввода в эксплуатацию у покупателя появятся претензии, он сможет их предъявит только к тому, кто сдавал объект.

Затраты

Чтобы получить разрешение застройщика на заключение договора, необходимо оплатить комиссию, которая варьируется в пределах 1-5% от стоимости объекта. Затраты несет или покупатель, или сумма делится между сторонами по договоренности.

Впоследствии договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сумма госпошлины составит 2000 руб.

После регистрации покупатель станет обладателем права требования квартиры от застройщика. Распорядиться квартирой после завершения строительства получится только по итогам получения акта приема-передачи и госрегистрации права собственности в Росреестре.

Покупка недвижимости предполагает значительные расходы, и даже если квартира недорогая, ее стоимость крайне редко бывает ниже полумиллиона. Большие суммы привлекают любителей «проворачивать» мошеннические схемы продажи недвижимости, и идея купить квартиру по переуступке права может обернуться потерей времени и денег.

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками. Фактически в этом случае они продают не саму недвижимость, а переуступают свои права на неё...

Портал недвижимости сайт выяснил порядок и особенности заключения таких сделок, а также какие риски при этом несёт покупатель.

Что такое переуступка прав

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса. Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить. То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

Первая группа - оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип - подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Четвертая группа - дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Требуется ли разрешение застройщика для переуступки

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком. Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение. При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком. Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость. Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате. Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика. К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками. Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются , которые существуют при покупке вторичной квартиры. Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому. Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда. Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ. Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости. Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Мои знакомые уже второй месяц не могут купить квартиру в новостройке. Нет, проблема не в том, что они чересчур разборчивы. Просто они хотят квартиру в уже построенном доме, который вот-вот должны сдать в эксплуатацию. Но, как выясняется, квартир от застройщика уже не осталось, а в продаже есть только жилье по переуступке прав. Их это настораживает. Действительно, чего стоит опасаться?

Что такое переуступка прав?

Для начала разберемся со статусом недвижимости. Здесь нет ничего пугающего. Эти квартиры относятся к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продается в нем только по переуступке прав.

По сути, это продажа не квартиры, а только договора, по которому дольщик в будущем станет собственником жилья.
Мария Литинецкая
управляющий партнер «Метриум Групп»

То есть человек, который купил квартиру напрямую у застройщика, вам продает не сам объект, а уступает право требования на него. Объект же существует пока лишь документально, и у него условная нумерация.

После ввода дома в эксплуатацию ему присваивается почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности, и все последующие сделки совершаются уже по договору купли-продажи.

«Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» уступка прав допускается с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт не может быть подписан ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию», - отметила Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Держим ухо востро

Однако покупателю стоит быть осторожным. Квартиры по переуступке прав продают в основном инвесторы. На начальном этапе строительства они приобретают у застройщика жилье по стартовой, минимальной цене, а «переуступают» покупателю - уже по более высокой. При этом продавец обязан заплатить в государственную казну налог (НДФЛ) в размере 13% от разницы в цене.

Мария Литинецкая приводит такой пример расчета. Допустим, дольщик приобрел квартиру за 4 млн рублей, а продает за 6 млн рублей. Соответственно, заплатить государству налог он должен с разницы в 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Делиться прибылью хотят не все, поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость продаваемой недвижимости.

Если инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. Иначе налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Обычно кадастровая стоимость жилья ниже или равна рыночной. Допустим, она составляет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы - 364 тыс. рублей. Недостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распространяется. Так что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. Остается только уговорить покупателя.

Но эксперты единодушно советуют покупателям не соглашаться на занижение стоимости объекта, иначе можно остаться и без квартиры, и без денег.

Как это может случиться?

Допустим, вы согласились, далее сделка проходит по стандартной схеме с регистрацией в Росреестре и передачей денег. Вроде бы все в порядке, и вы вздохнули с облегчением, но спустя время выясняется, что родственники продавца решили опротестовать сделку (например, на основании того, что бывший дольщик продал квартиру, будучи недееспособным). По решению суда сделка может быть признана недействительной, и покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре.

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке прав, продавец должен заручиться согласием застройщика. Поэтому покупателю, по словам Натальи Шаталиной, стоит внимательно изучить договор долевого участия (ДДУ) - нет ли в нем запрета на совершение уступки прав или особых требований к процедуре получения согласия застройщика? Передать вам оригинал договора или его нотариально заверенную копию продавец обязан, так же, как и документы, подтверждающие оплату недвижимости. Кстати, некоторые строительные компании могут взимать за свое согласие определенную сумму, чаще всего это 1-2% от суммы сделки. Однако оплачивать комиссию за переуступку, скорее всего, придется вам, так что готовьтесь к дополнительным затратам.

Застройщик нередко дает положительное решение на переуступку только после того, как дольщиком будет выплачена вся сумма долга. Если речь об ипотеке, то на переуступку необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Если инвестор попытается продать жилье без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

В этом случае покупатель опять же получит только ту сумму, которая указана в первом ДДУ от инвестора, несмотря на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Наталья Шаталина предупреждает, что уступка прав по ДДУ оформляется отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. До этого никакие платежи не должны осуществляться.

Если у вас или у продавца ипотека

Несмотря на то, что квартира приобретается в строящемся доме, проценты по ипотеке сопоставимы с условиями выдачи кредита на приобретение вторичного жилья. Поэтому вам придется просить инвестора о хорошей скидке, чтобы нивелировать разницу в переплате по процентам. При этом далеко не все банки готовы кредитовать недвижимость по договору переуступки. Но если вы заручились его поддержкой, то процедура будет тоже непростая.

«В банке будет открыт специальный счет, на который будет перечислен первоначальный взнос от покупателя и кредитные средства банка. После регистрации договора уступки все средства перечисляются уже на счет продавца. Если продавец покупал квартиру, скажем, за 3,5 млн руб., а теперь хочет по переуступке продать за 4 млн руб., то ипотеку покупателю дадут именно с расчетом на стоимость 3,5 млн руб. А разницу оформляют распиской: 500 тыс. руб. закладывают в ячейку, которую продавец раскрывает также после регистрации договора уступки», - уточняет детали Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Если первый дольщик так же покупал квартиру в ипотеку, то сначала ее надо погасить.

Шаг первый это оформление договора займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме, но регистрации не подлежит. Это нечто вроде расписки, на основании которой покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает «обременение».

Шаг второй - переоформление недвижимости на покупателя по переуступке права. Правда, все это возможно, только если приходит покупатель с наличными.

Если же пересекутся два ипотечника (и продавец, и покупатель), то переуступку, оформить или невозможно, или очень сложно.

Покупка недвижимости - сложная процедура, и переуступка прав здесь не исключение. Людей, которые любят сто раз перестраховаться, может быть, этот вид сделки и отпугнет, однако, тех, кто готов приобрести квартиру именно таким способом, тоже немало. Очевидно одно, что при наличии 100% собственных средств у покупателя, сделать это проще.

Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества - процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

Договор долевого участия . Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
Договор переуступки прав (требований) . Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
Договор предварительной купли-продажи . Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго - до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
Договор купли-продажи . Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком - договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое - у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи - извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы . Причем не важно, какой заключен договор - долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре . В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.