Компания существует на рынке уже более 16 лет и предоставляет товары и услуги предприятиям, осуществляющим нефтяную, энергетическую, горную, химическую промышленную деятельность в Российской Федерации и в странах СНГ.
Юридическое Агентство оказывает комплексную юридическую помощь для МСпроект: договорное право, претензионная работа, судебная защита, юридическое сопровождение при участии в торгах и тендерах, взыскание задолженностей с должников, налоговые вопросы, помощь в сделках по недвижимости и спорах с недвижимостью. Осуществляет Due Diligence приобретаемых объектов недвижимости и активов.
Наши клиенты
ООО ЗАВОД КОНТАКТ
Предприятие занимается изготовлением качественных товаров по разработанным стандартам или чертежам. Производит кабельную арматуру, крепежные и зажимные детали для проводов, трубопроводов и кабелей, изделия для монтажа радиоэлектронной аппаратуры и многое другое.
Мы комплексно сопровождаем Завод Контакт и обеспечиваем юридическую поддержку по любым вопросам правового характера. Занимаемся договорным правом, претензионной работой, защищаем интересы Завода в судах, оказываем юридическое сопровождение при участии в торгах и тендерах, помогаем осуществлять взыскание задолженностей с должников, ведем налоговые вопросы, помогаем в сделках с недвижимостью.
Наши клиенты
Фермерское мясо
Магазины Фермерское мясо – это большая розничная сеть по торговле охлажденным мясом и свежей молочной продукцией.
Мы оказываем комплексную юридическую поддержку; помогаем решать вопросы правового характера, связанные с арендой, договорами поставки, налогами. Осуществляем защиту в государственных органах. Защищаем интересы в Роспотребнадзоре и в судах (инициированых по заявлению Роспотребнадзора). Оказываем помощь при сделках с недвижимостью. Осуществляем Due Diligence приобретаемых объектов недвижимости и активов.
Наши клиенты
СКА-Стрельна
Детская хоккейная школа открылась в начале 2015 года и сразу завоевала доверие родителей. Она готовит резервы для системы клуба СКА(Санкт-Петербург) и входит в состав Академии Хоккея СКА. На данный момент в школе обучается более 400 детей в возрасте от 5 лет.
Наше Агентство занимается комплексным сопровождением СКА-Стрельна: составляет необходимые юридические документы, осуществляет претензионную работу, защищает в судах, помогает в решении налоговых вопросов, консультирует по сделкам с недвижимостью и помогает при спорах, связанных с недвижимостью.
Наши клиенты
Балтнефтеойл
Балтнефтеоил – это надежный поставщик углеводородных ресурсов на глобальном рынке энергопотребления, который осуществляет продажу и доставку дизельного топлива оптом и в розницу.
Наши специалисты вели судебное разбирательство в г. Клин Московской области, в котором компания выступала в качестве ответчика. Компании был предъявлен большой штраф за неправильную перевозку опасных грузов. Грамотно выстроенная стратегия ведения дела принесла свои плоды: дело было прекращено в связи с отсутствием состава правонарушения. Нашим юристам удалось создать прецедент в мировом суде г. Клина, поскольку настолько крупный штраф был оспорен в данном суде впервые.
Наши клиенты
Завод промышленной фурнитуры
Завод занимается изготовлением фурнитуры, скобяных изделий, кабельной арматуры и многим другим. Владеет собственным парком современного оборудования и оказывает услуги по металлообработке.
Наши специалисты оказывают комплексную юридическую поддержку: сопровождают сделки, занимаются подготовкой юридических документов, защищают интересы компании в суде.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.
По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.
Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.
Виды договоров аренды
Виды договоров аренды:
договор субаренды;
договор аренды квартиры;
договор аренды нежилого помещения;
договор аренды автомобиля;
договор аренды транспортного средства;
договор аренды жилого помещения;
договор аренды оборудования;
договор аренды земельного участка;
договор аренды гаража;
договор финансовой аренды (лизинг);
договор аренды предприятия;
договор аренды имущества;
договор аренды с правом выкупа.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
Предмет договора аренды
Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.
Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.
Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.
Стороны договора аренды
Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.
В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:
- физические и юридические лица,
- а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.
Таким образом, сторонами по договору аренды являются:
Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.
Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Условия договора аренды
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.
При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Объект аренды
В аренду могут быть переданы:
земельные участки и другие обособленные природные объекты;
предприятия и другие имущественные комплексы;
здания, сооружения, оборудование;
транспортные средства
другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
Форма договора аренды
Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является , должен быть заключен в письменной форме.
При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.
Государственная регистрация договора аренды
Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.
В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:
1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;
2. Если срок договора аренды не превышает один год;
3. Если в аренду сдается движимое имущество.
Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.
Срок договора аренды
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Предоставление арендованного имущества
Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.
Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:
1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;
2. Расторгнуть договор аренды;
3. Возместить причиненные ему убытки.
Арендная плата
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.
Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:
1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;
2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором
Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и .
Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.
Досрочное расторжение договора аренды
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;
не вносит арендную плату более двух раз подряд;
не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.
Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:
арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;
создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;
арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;
арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;
имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.
Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Возврат арендуемого имущества
Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.
Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.
Прекращение договора аренды
Основания прекращения договора аренды:
- Приведение в соответствие с требованиями ФСБУ «АРЕНДА» договоров аренды, заключенных до 1 января 2018 года
Операции по такому договору? Объекты договоров аренды, заключаемые учреждениями, положениями ФСБУ «Аренда... . Положения данного стандарта распространяются на договоры аренды, которые заключены до 1 января... письменной формы договора); дата подписания договора аренды (имущественного найма) либо договора безвозмездного... . Объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, в рамках которого арендные платежи... аренды. Убедиться, что переданные по договору аренды объекты учитываются на забалансовых счетах...
- Налоговые последствия договора аренды
Внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества. Положения договора аренды интересуют не только... следует обратить внимание при подготовке договора аренды недвижимого имущества. На нормативном... Проверьте права арендодателя Решив заключить договор аренды, в первую очередь, рекомендуется... согласно требованиям законодательства: заключенный договор аренды; акт приема-передачи арендованного имущества... несколько вариантов взаимодействия сторон договора аренды в части оплаты коммунальных...
- Недействительность договора аренды при отсутствии существенной информации
Можно ли оспорить договор аренды, если в нем не указано, ... арендной платы. Можно ли оспорить договор аренды, если в нем не указано... . Фабула дела о нарушении условий договора аренды: Арендатор помещения, используемого в предпринимательской... истории и культуры, и положений договора аренды. Согласно Федеральному закону № 73-ФЗ...
- Учет расходов в виде отступного, выплаченного в качестве компенсации за невыполнение обязательств в рамках договора аренды
За невыполнение обязательств в рамках договора аренды. К сожалению, чиновники ограничились лишь... в рамках договоров вообще и договора аренды в частности? К сожалению, в... отступного за отказ от исполнения договора аренды могут быть учтены в расходах... выплату отступного за «выход» из договора аренды во всех перечисленных случаях обоснованны... . Речь идет не о самом договоре аренды, а о предварительном договоре об... ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество...
- МСФО (IFRS) 16 «Аренда»: проблемные вопросы применения стандарта и автоматизации расчетов на базе продукта SAP
Отчетности. При значительном количестве договоров аренды требуется выбрать программный продукт, ... или использованию полезных ископаемых, договоры аренды биологических активов, концессионные соглашения... действует освобождение для краткосрочных договоров аренды и договоров аренды объектов с низкой стоимостью... дисконтирования составляет 10,4 %. Договор аренды также предусматривает обеспечительный платеж, ... дисконтирования составляет 10,4 %. Договор аренды предусматривает обеспечительный платеж, который...
- Доходы от операционной аренды: признание и учет
И признания доходов, возникающих по договорам аренды (имущественного найма), регулируется ФСБУ... учета аренды, возникающие в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление... учреждениях»). Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет признаваться, если руководители... самоуправления. Поэтому перед составлением договора аренды рекомендуется проверить наличие таких форм... 6. Произвести государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, если он...
- Неотделимые улучшения. Бухгалтерский и налоговый учет у арендатора
Правовые отношения Обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества установлены... Минфина, можно понимать окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных... в течение срока действия договора аренды неотделимые улучшения являются собственностью... , являющиеся в соответствии с договором аренды собственностью арендатора (не передаваемые... капитальных вложений арендодателю, окончание договора аренды, досрочное прекращение договора аренды и иные условия (...
- Неотделимые улучшения. Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя
РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество... имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. При прекращении договора арендатор... , если иное не предусмотрено договором аренды. Неотделимые улучшения могут быть... их стоимости, стороны согласовывают в договоре аренды. Бухгалтерский учет Произведенные арендатором... капитальных вложений арендодателю, окончание договора аренды, досрочное прекращение договора аренды и иные условия (...
- Варианты компенсации директору, использующему личный автомобиль в производственных целях
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, ... пользование имущества (имущественных прав), относятся договоры аренды имущества, включая транспортные средства. ... Следовательно, арендная плата, установленная договором аренды транспортного средства без экипажа, заключенным... в служебных целях планируется оформить договором аренды или договором безвозмездного пользования. ... (общая система налогообложения) заключила договор аренды автомобиля без экипажа с сотрудником...
- Справедливая стоимость нефинансовых активов
Фактической стоимости имущества, указанной в договоре аренды По первоначальной стоимости, в сумме... имуществом, предусмотренных договором аренды (без учета затрат, связанных с заключением договора аренды и условных... рубль» – в случаях неуказания в договоре аренды фактической стоимости имущества По справедливой...
- Позиции высших судов по налоговым вопросам за 2 квартал 2019 г.
А не из количества договоров аренды Патент по аренде недвижимого имущества... и штрафы, исходя из количества договоров аренды, которое не соответствовало количеству... на получение патента. Получилось, что договоров аренды больше, чем объектов недвижимости. ... одном здании на основании одного договора аренды – это будет считаться одним... или несколько помещений по отдельным договорам аренды, то налоговая нагрузка возрастет... Кроме того, в одном из договоров аренды арендодателем выступало другое лицо, а...
- Обзор писем Министерства финансов РФ за сентябрь 2019 года
Арендованного объекта недвижимого имущества является договор аренды, в котором предусмотрено, что учет...
исполнение договора:
соглашение сторон о расторжении договора;
Договор аренды: подробности для бухгалтера
1) Закон.
2) Срок аренды. неопределенный срок
3) Арендная плата.
4) Ремонт и реконструкция.
5) Оформление договора.
Полезные советы при заключении договора аренды помещения.
Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.
Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.
Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.
В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.
1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:
- право собственности на помещение;
- целевое назначение использования помещения;
- не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
- имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.
2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время - более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег. Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года . По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется. Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок . Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора. — Заключение договора «до события» , например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.
3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров - договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д. Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло - решайте вопрос заранее, в договорной форме.
Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).
4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.
5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора.
Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.
Ошибки при составлении договора аренды помещения чреваты не только финансовыми проблемами, но и судебными тяжбами. Как избежать подобных проблем, какие подводные камни могут подстерегать арендодателя и арендатора, расскажем далее
Договор аренды нежилого помещения: существенные условия
Договор аренды нежилого помещения составляется в простой письменной форме. В соответствии со ст. 606 ГК РФ одна сторона, т. е. арендодатель, передает во временное пользование другой стороне – арендатору – нежилое помещение.
Обязательные пункты договора:
- полные реквизиты сторон,
- предмет договора,
- права и обязанности сторон,
- срок действия договора,
- цена и порядок расчета,
- порядок приема и передачи помещения.
При составлении договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами важно указать такие сведения:
- название компании, ее организационно-правовую форму, контактные данные;
- ФИО представителя, подписывающего договор, его должность, а также документы, на основании которых он действует;
- ОГРН, ИНН и КПП организации;
- реквизиты расчетного счета.
Договор аренды нежилого помещения между ИП составляется в обычном порядке. Помимо ФИО обеих сторон и адреса их проживания в документе нужно указать ОРГНИП и ИНН предпринимателей, а также реквизиты расчетного счета. Советуем внимательно относиться к составлению документа: детальный, качественный договор избавит вас от досадных проблем в будущем. Если времени на составление и проверку документов вам не хватает, попробуйте «развязать руки», передав часть работы на аутсорс. Например, ведение бухгалтерии и кадрового документооборота можно поручить специалистам сервиса «Главбух Ассистент» - это удобно, безопасно и выгодно.
Предмет договора аренды нежилого помещения
Одно из самых важных условий – включает описание объекта недвижимости и правомочия арендатора. Важно прописать индивидуальные признаки, которые позволяют четко идентифицировать имущество.
Укажите цели, для которых будет использоваться данное помещение. Если арендатор использует его не по назначению, договор можно расторгнуть.
Алексей Головченко, управляющий партнер юридической компании ЭНСОК примеру, Вы сдаете подвальное помещение для салона красоты. Арендатор решил разместить там ещё и сауну. В результате влажность в помещении будет выше, без соответствующей изоляции будут страдать первые этажи дома, возможен ущерб придомовой территории. К Вам как собственнику могут быть применены меры взыскания со стороны контролирующих органов.
Срок договора аренды нежилого помещения
Договор может быть заключен на срок:
- менее 1 года. Популярное решение, так как не требует, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, гос. регистрации договора.
- от 12 месяцев. Согласно п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ, требуется обязательная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре.
- на неопределённый срок. Указание на это должно содержаться в договоре, как и право каждой из сторон в любой момент его прекратить с предварительным уведомлением.
Обязательно предусмотрите пункт пролонгации договора и обговорите условия: стоимость, порядок оплаты остаются без изменений или меняются в зависимости от курса Центробанка, обязательно ли заключение дополнительного соглашения.
Цена и порядок расчетов
Стоимость аренды определяют за все помещение или за квадратный метр. Укажите порядок оплаты: ее периодичность, способ (безналичное перечисление, наличными). Уточните, входит ли в состав арендной платы оплата коммунальных услуг, аренды земельного участка, на котором расположено помещение, и плата за оборудование, мебель или иное имущество, которое передается вместе с помещением.
Если договор заключается на длительный срок, рекомендуем предусмотреть условие об изменении цены: либо не чаще одного раза в год по инициативе арендодателя, либо автоматически, например, пропорционально инфляции.
Порядок приема и передачи помещения
Акт приема-передачи помещения, в соответствии со ст. 655 ГК РФ, составляют на финальной стадии заключения договора. Подписать его обязаны обе стороны: тем самым арендодатель подтверждает, что сдает помещение в надлежащем состоянии.
Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»
В передаточном акте укажите все нюансы текущего состояния помещения, и в каком состоянии оно должно быть возвращено арендатору по истечении срока аренды. Подробно опишите мебель и технику, оборудование при наличии, их состояние и исправность. Это важно и арендатору - если не сделать так, то все недостатки будут автоматически считаться вашими и устранять их вам. Даже если проблемы с проводкой, например, возникли задолго до вашего появления.
При составлении договора аренды обязательно пропишите пункт, определяющий условия передачи помещения в субаренду. Вы имеете право: запретить субаренду полностью, оставить этот вопрос на усмотрение арендатора или разрешить только с вашего согласия с заключением 3-стороннего договора.
Укажите, разрешается ли перестройка внутренних помещений. Если перестройка или улучшения помещения допускаются и являются неотделимыми, необходимо обговорить их стоимость. Они могут быть засчитаны в виде арендных платежей или же произведен перерасчет по окончании срока аренды.
Алексей Головченко, управляющий партнер юридической компании ЭНСО
Если арендатор пользуется оборудованием арендодателя, следует прописать ответственность за техническую неисправность, неправильную эксплуатацию, форс-мажорные обстоятельства. К примеру, в результате скачка напряжения выведен из строя коммутатор. В данном случае ни арендатор, ни арендодатель не виновен. На ком будет лежать возмещение ущерба и замена оборудования? Или оборудование вышло из строя по истечении гарантийного срока или срока службы. Как быть в этом случае?
Обозначьте обязанности сторон. Они должны быть шире, чем «предоставить помещение» и «производить оплату». Если арендуемое помещение находится на охраняемой территории, то на собственнике лежит обязанность по обеспечению пропуска на данную территорию арендатора, а на арендаторе - ответственность за соблюдение чистоты и общественного порядка клиентами на прилежащей территории.
